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Erlernen Sie, wie man einen Handelsmieter auswischt

Schritte und Rechtsmittel für die Zwangsräumung

Wenn Sie einen Mieter haben, der Ihnen Geschäftsräume vermietet, die Ihre Miete nicht bezahlt haben, oder die gegen die Bedingungen des Mietvertrags verstoßen haben, sollten Sie in Erwägung ziehen, diese zu räumen. Räumung sollte als ein zweiter Schritt angesehen werden, nachdem andere angemessene Anstrengungen unternommen wurden, um Probleme mit Mietern zu lösen.

Zwangsräumung wegen Nichtzahlung der Miete sollte eine geschäftliche Entscheidung sein

Alle Geschäftsinhaber können von Zeit zu Zeit Zahlungsschwierigkeiten unterliegen, aber wenn Ihr Mieter entweder nicht in der Lage ist, Miete zu zahlen, oder nicht bereit ist, mit Ihnen zusammenzuarbeiten, um aktuelle Mietzahlungen zu erhalten, können Sie nicht einfach die Schlösser an ihren Türen wechseln und halten Sie ihr Geschäft als Geisel - Sie müssen bestimmte Schritte durchlaufen, um sie rechtlich zu entfernen.

Bevor Sie sich entschließen, Ihren Mieter zu vertreiben, berücksichtigen Sie die geschäftlichen Aspekte. Wie lange brauchen Sie, um die Immobilie erneut zu vermieten? Müssen Sie viel Geld für Reparaturen einsetzen? Hat der Mieter momentane finanzielle Probleme oder wird er nie auf seine Miete kommen und bleiben? Musst du vor Gericht gehen?

Sobald Sie entschieden haben, die richtige Entscheidung ist, einen Mieter zu vertreiben, je früher Sie den Prozess beginnen, desto besser. Jeder Tag, an dem Sie nicht in der Lage sind, den Raum wieder zu mieten, ist ein weiterer Tag, an dem Sie Geld auf dem Grundstück verlieren und eine weitere Nacht, in der Sie sich um Dinge sorgen.

Du brauchst wahrscheinlich einen Anwalt

Um einen gewerblichen Mieter zu vertreiben, weil er seine Miete nicht bezahlt hat, müssen Sie mit dem Gesetz vertraut sein oder einen Anwalt beauftragen, der Ihnen hilft, einen Räumungsbefehl einzureichen. Wie Sie vorgehen, kann auch davon beeinflusst werden, ob das Unternehmen eine Körperschaft oder eine Partnerschaft ist oder ob der Leasingvertrag persönlich vom Geschäftsinhaber garantiert wurde.

Der Anwalt, den Sie einstellen, sollte das Handelsrecht aktiv praktizieren und sich vorzugsweise auf kommerzielle Geschäftstransaktionen spezialisieren. Die Formen, Gesetze und Prozesse für die Vertreibung eines Wohnungsmieters sind nicht dieselben wie für die Vertreibung eines gewerblichen Mieters.

Einige Anwälte berechnen eine Pauschalgebühr, andere einen Stundensatz, aber die meisten berechnen Ihnen auch die Gerichtskosten, Anmeldegebühren und sogar die Zeit, die Sie mit den Kosten für Anwalt und Porto und Dokumentenkopie am Telefon verbringen. Um versteckte Kosten zu vermeiden, fragen Sie nach allen Gebühren, die Ihnen entstehen, bevor Sie einen Anwalt beauftragen.

Die Räumung eines gewerblichen Mieters braucht Zeit und ist oft teuer. Es wird Ihnen leichter fallen, nachzuweisen, dass sich ein Mieter im Rückstand befindet (Ihnen Geld schuldet), als Sie für einen anderen Verstoß gegen den Mietvertrag erhalten. Aber in allen Fällen, wenn Sie einen Mieter vertreiben, liegt die Beweislast bei Ihnen, dass Sie nur einen Grund haben, den Mieter zu booten.

Einige der gesetzlich vorgesehenen Sondermieterrechte für Wohnungsmieter werden nicht auf gewerbliche Mieter ausgedehnt. Business-Mieter sind weit mehr anfällig für Vermieter Missbrauch als Mieter sind, aber dies bedeutet nicht, dass Sie als Eigentümer die Gesetze in Ihrem Staat verletzen können.

Wenn Ihr Mieter Konkurs eingereicht hat

Obwohl sich das kommerzielle Gewerberaumkonkursgesetz im Jahr 2005 zugunsten des Vermieters geändert hat, können einzelne Landesgesetze immer noch Auswirkungen auf die Räumung eines gewerblichen Mieters wegen Nichtzahlung der Miete haben.

Wenn ein Mieter bereits Konkurs angemeldet hat, bevor ein Vermieter versucht, wegen Nichtzahlung der Miete zu vertreiben, wird ein automatischer Aufenthalt zugunsten des Mieters verhindern, dass der Vermieter dem Mieter eine Kündigungsfrist einräumt oder mit der Räumung beginnt.

Der Vermieter kann die Zwangsräumung dennoch fortsetzen, indem er das Bundeskonkursgericht auffordert, den Aufenthalt aufzuheben. In den meisten Fällen wird der Richter den Aufenthalt aufheben, da sich ein Mietvertrag nicht auf den Wert des Nachlasses des Mieters auswirkt.

Wenn der Mieter Insolvenz anmeldet, nachdem der Räumungsprozess begonnen hat, ist das Bundesgesetz mit dem Vermieter verbunden. Eine Handvoll Staaten erlaubt dem Mieter jedoch 30 Tage nach dem Räumungsurteil, die Schulden zu beheben.

Die Räumung eines Mieters, der bereits Konkurs angemeldet hat oder nach Eröffnung der Zwangsräumung Insolvenz anmeldet, kann kompliziert sein. Einige Gesetze erlauben gewerblichen Mietern, den Räumungsprozess zu stoppen, wenn das Insolvenzgericht involviert ist, und in solchen Fällen ist es fast immer am besten, einen Anwalt zu engagieren.

Schritte, die bei der Überprüfung der Nichtbezahlung von Mieten involviert sind

Verwarnung aussprechen: Auch wenn Ihr Mietvertrag dies nicht verlangt, senden Sie dem Mieter immer eine Standardbenachrichtigung (Eviction of Eviction), die anzeigt, dass die Miete überfällig ist und Sie werden mit Räumung fortfahren, wenn die Miete nicht vollständig innerhalb bezahlt wird ein bestimmter Zeitraum (dies kann der Zeitrahmen sein, der im Mietvertrag angegeben ist oder ein längeres Datum, das Sie festlegen möchten, um dem Mieter mehr Zeit zum Auszahlen zu geben.)

Akzeptieren Sie keine Teilzahlung: Laut Minnesota Wirtschaftsrecht Anwälte, Jacob C. Hendricks und Jon L. Farnsworth Vorsicht, "Vermieter können unbeabsichtigt eine Verletzung vergeben und ausgeschlossen Mieter werden, wenn Teilzahlung der Miete akzeptiert wird. Ebenso, ein Vermieter, der akzeptiert die Schlüssel des Mieters vor der Beendigung des Mietvertrages und kann ohne weitere schriftliche Vereinbarung vom Einzug der zukünftigen Miete vom Mieter ausgeschlossen werden. "

Start Gerichtsverfahren: Sobald das Datum, das Sie Ihrem Mieter zur vollständigen Bezahlung gegeben haben, abgelaufen ist, wird Ihr Anwalt dem Mieter eine formelle Räumungsverfügung zukommen lassen und sich beim Gericht anmelden, um eine Räumungsverhandlung zu planen.

Ein Richter kann bestimmen, dass der Mieter das Grundstück sofort räumen muss, oder ihnen ein paar Tage geben kann. Ein Richter wird wahrscheinlich auch regieren und dem Mieter die Möglichkeit geben, die Mietschuld im Laufe der Zeit zurückzuzahlen. Der Mieter kann auch für zukünftige Mietausfälle finanziell verantwortlich gemacht werden, bis die Immobilie wieder vermietet ist.

In allen Fällen, in denen Sie einen ansonsten guten Mieter wegen Nichtzahlung der Miete vertreiben, ist es ratsam, die Wahrscheinlichkeit zu berücksichtigen, dass der Mieter in die Miete eingreift. Wenn Sie denken, dass der Mieter mit ihnen arbeiten kann. Wenn Sie unsicher sind, nicht in der Lage oder bereit sind, dieses Risiko einzugehen, starten Sie den Räumungsprozess sofort. Sie tun sich selbst einen Gefallen, und der Mieter, weil je früher Sie das Eigentum an jemand anderen vermieten können, verdienen Sie Geld, und der Mieter wird für weniger "Verlust der zukünftigen Miete haftbar sein."


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