Akzeptieren Sie niemals die Mietbedingungen ohne Verhandlungsbedingungen
Je größer der Geschäftsraum ist, den Sie mieten, desto wahrscheinlicher ist es, dass Sie CAM-Gebühren (Common Area Maintenance) und damit verbundene Verwaltungsgebühren aushandeln können. Aber egal wie klein der Platz ist, akzeptieren Sie niemals die Bedingungen eines Mietvertrages, ohne nach einem besseren Angebot zu fragen.
In einer warnenden Erklärung über die Schwierigkeit, in die kommerzielle Immobilienbranche einzubrechen, weist die Reporterin des CFO Magazins, Laura DeMars, klar darauf hin, dass selbst Immobilienprofis es schwer haben werden, die Komplexität von CAM-Gebühren zu verstehen; "Die Komplexität der Branche macht es schwer einzubrechen ..." DeMars sagt weiter:
"In Einkaufszentren z. B. zahlen die Mieter in der Regel die Instandhaltung des Gebäudes über eine Gemeinkosten-Gebühr (CAM). Während ein CFO einer Immobilienverwaltungsfirma die Mieter nicht direkt verwaltet, muss er immer noch verstehen, wie diese Gebühren gesammelt werden ... wichtiger, da große Einzelhändler oft CAM Gebühren anfechten oder nur einen Prozentsatz zahlen ... der CFO muss wissen wie Konto für die Differenz oder CAM Slippage. "
Bevor Sie versuchen, CAM- oder Verwaltungsgebühren auszuhandeln, vergewissern Sie sich, dass Sie verstehen, was sie sind. Wenn CAM-Gebühren für CFOs ein kompliziertes Thema sind, sollten Sie besser vorbereitet sein!
Branchenstandard CAM-Gebühren
Da sich der Zustand bestimmter Gemeinschaftsbereiche direkt auf die Mieter auswirkt, sind die mit den Wartungs- und Reparaturkosten für Flure, Aufzüge, Treppenhäuser, Lobbys und Toiletten im Gemeinschaftsbereich verbundenen Gebühren in CAM-Gebühren recht üblich. In der Regel werden Mieter in CAM-Gebühren auch mit Kosten für die Wartung von Parkplätzen (einschließlich Beleuchtung und Landschaftsgestaltung) und Bürgersteige bewertet.
Tipps zum Aushandeln von Standard-CAM-Gebühren
Wenn die Art der Gebühren, die Sie zahlen müssen, nicht verhandelbar sind, stellen Sie sicher, dass Ihr Mietvertrag es Ihnen erlaubt, die Rechnungen des Vermieters zu überprüfen. Geschäft ist Geschäft, und das sollte nicht als ein Misstrauen gegenüber einem Vermieter oder etwas Persönliches gesehen werden, aber die Zahlung unbekannter Gebühren einfach in gutem Glauben ist kein gutes Geschäft.
Um sicherzustellen, dass Sie fair belastet werden, müssen Sie zumindest eine Aussage machen, dass der Vermieter die Dokumentation (Rechenschaftspflicht) für alle erhobenen Gebühren vorlegen muss.
Sie sollten auch verhandeln, wie viel CAM-Gebühren jedes Jahr steigen können - indem Sie einen maximalen Betrag oder Prozentsatz angeben. Diese "Kappe" sollte getrennt von anderen Mietsteigerungen aufgeführt werden.
Betriebs- und Verwaltungsgebühren (O & M)
Wenn Sie in Ihrem Mietvertrag CAM-Gebühren für Betriebs- oder Verwaltungskosten zahlen müssen, müssen Sie diese Kosten sofort ablehnen. Wenn der Vermieter darauf besteht, fragen Sie nach einer Liste (Nachweis) dieser Kosten und wie Ihr Anteil berechnet wurde. Diese Gebühren werden möglicherweise nicht als CAM-Gebühren bezeichnet, sondern als "Verwaltungsgebühren". Verwaltungsgebühren sind immer noch CAM-Gebühren - der Vermieter versucht, Sie dazu zu bringen, einen Beitrag zu seinen eigenen Kosten zu leisten. Die Verwaltungsgebühren basieren normalerweise auf einem Prozentsatz der gesamten CAM-Kosten.
Tipps zur Verhandlung von O & M-Verwaltungsgebühren
Die meisten Mieter werden Betriebs- und Verwaltungsgebühren ablehnen, da der Vermieter bereits ohne CAM-Gebühren Einnahmen aus der Miete macht. Wenn Ihre CAM-Gebühr Gehälter für Management- oder Verwaltungspersonal (On- oder Offsite), Haftpflichtversicherungskosten (Sie müssen für Ihre eigene Haftpflichtversicherung zahlen - der Vermieter wird dies vor Ihrem Einzug verlangen), Werbung und Sonstiges beinhaltet Werbeaktivitäten, professionelle Dienstleistungen wie rechtliche oder buchhalterische Dienstleistungen, versuchen Sie diese aus Ihrem Mietvertrag zu verhandeln.
Laut Rosie Rees, "Der Kampf um CAM-Gebühren", Retail Traffic Magazine ; "Savvy-Mieter werden den Prozentsatz reduzieren (der von 25% bis 5% reicht) und nicht-wartungsähnliche Kosten von der Berechnung ausschließen (z. B. Steuern, Versicherungen, Versorgungsunternehmen)."
Rees ist außerdem der Ansicht, dass Wartungs- und Reparaturkosten in Bezug auf die Gebäude (dh Dächer, Gebäudefundamente und Außenwände) nicht von den Mietern in Anspruch genommen werden sollten, da diese nicht von den Mietern oder ihren Kunden genutzt werden. Rees weist genau darauf hin; "Der Vermieter erhält von diesen Gebäuden bereits Einkommen in Form von Miete. Die Kosten für Wartung und Ersatz sollten vom Vermieter aus Mieteinnahmen bezahlt werden. "
Quellen:
Rosie Rees. Einzelhandel Verkehrsmagazin Online. "Der Kampf um CAM-Gebühren." 1. September 1999.
Laura DeMars. CFO-Magazin. "Der echte Deal". August 2007.