Kosten für Gemeindeinstandhaltung im gewerblichen Leasing

Wenn Sie Gewerbeflächen vermieten, zahlen Sie für mehr als nur die tatsächliche Quadratmeterzahl, die Sie belegen. Bei vielen gewerblichen Mietverträgen und insbesondere bei Mietverträgen für Einzelhandels- und Industrieflächen werden zusätzliche Gebühren häufig als "Gebühren für die gemeinsame Nutzung von Gebäuden" (CAM) bezeichnet. In nicht-industriellen Räumen können Sie diese Kosten als "Load Factor", einschließlich CAM-Gebühren, hören.

Es gibt zwei grundlegende Berechnungen für CAM-Gebühren: Variable CAM-Gebühren, bei denen der Betrag, um den ein Mieter Beiträge leisten muss, aufgrund einer Reihe von Faktoren erhöht wird; und pauschale CAM-Gebühren, bei denen die Gebühren ein fester Betrag sind.

CAM-Gebühren können monatlich, vierteljährlich, jährlich oder sogar von Zeit zu Zeit erhoben werden, da größere Reparaturen am Gebäude oder am gesamten Gewerbegebiet erforderlich sind.

CAM-Gebühren können zu einer anderen Rate als die monatliche Leasingrate eskalieren, da sie tendenziell variabler sind. Daher ist es auch wichtig, dass Ihr Leasing-Unterschied zwischen "variablen" und "festen" CAM-Gebühren und eine Art Cap einschließen, oder, maximal Ihre CAM-Gebühren können jedes Jahr erhöht werden. Diese Steigerungsrate sollte eine separate Betrachtung sein, die von der Höhe der jährlichen Grundmiete abweicht.

Die meisten Definitionen von CAM-Gebühren sind irreführend und zu eng

Es gibt viele Online-Definitionen von CAM-Gebühren, die CAM-Gebühren als Mieter definieren, die einen Teil der direkten Kosten für die Pflege sehr spezifischer Gemeinschaftsbereiche teilen. Diese vereinfachten Definitionen sind nicht ganz korrekt und ein Vermieter kann viele indirekte Kosten als CAM-Gebühren enthalten, die nicht so offensichtlich sind. Diese Praxis wurde in Fachkreisen heftig darüber debattiert, ob dies ethisch oder sogar legal ist. Kurz gesagt, sollten Sie niemals einen Mietvertrag unterschreiben, ohne zu verstehen, welche CAM-Gebühren in Ihrem einzigartigen gewerblichen Mietvertrag enthalten sind.

Der Zweck der CAM-Gebühren: Wofür sind die CAM-Gebühren?

Sowohl die CAM- als auch die LOAD-Factor-Gebühren erfüllen den gleichen grundlegenden Zweck: Mieter zu verpflichten, die direkten Ausgaben des Vermieters für "Gemeinschaftsräume" zu decken. Gemeinsame Bereiche können sowohl interne (Flure, Aufzüge, Lobbys, öffentliche Bäder usw.) als auch externe Ausgaben umfassen (Parkplätze, Grünflächen usw.).

Vergewissern Sie sich, dass Sie genau angegeben haben, was Ihre CAM-Gebühren decken, wie oft sie bezahlt werden und wie viel sie jedes Jahr erhöht werden können. Wenn Sie bei größeren Renovierungsarbeiten, wie dem Reparieren von Parkplätzen oder bei strukturellen Reparaturen, mithelfen müssen, müssen Sie dies schriftlich bestätigen. Lassen Sie die Vermieterliste auflisten, wann diese Reparaturen durchgeführt wurden und wann sie geplant oder voraussichtlich in der Zukunft durchgeführt werden.

Nicht alle Vermieter benötigen Mieter, um mit Kosten wie Dachdeckungen, Parkplatz Wartung und strukturelle Reparaturen zu helfen und es gibt wirklich keinen "Standard", der für Leasing gilt, also nicht darauf verlassen, einfach "CAM Gebühren" in Ihrem Mietvertrag zu sehen - seien Sie sicher CAM Gebühren werden erklärt.

Ein Vermieter kann eine Vielzahl von Ausgaben aufnehmen, die einfach als "CAM-Gebühren" oder "Verwaltungsgebühren" aufgeführt sind, auf der Grundlage, dass es sich um Ausgaben handelt, die der Vermieter für alle Mieter zahlt. Wenn CAM-Gebühren in einem Leasingvertrag nicht klar aufgeführt oder erläutert sind, fragen Sie bitte genau, ob Sie für eines der folgenden Dinge zahlen:

• Sicherheitssysteme oder Gehälter oder andere Kosten im Zusammenhang mit Sicherheitspersonal vor Ort.
• Genehmigungen, Steuern, Versicherungen oder Rechtskosten.
• Werbe-, Beschilderungs- oder andere allgemeine Gemeinkosten, die dem Vermieter für den Betrieb oder die Förderung des Gebäudes entstehen (z. B. Gehälter oder Vergünstigungen für Mitarbeiter vor Ort oder sogar außerhalb des Standortes).
• Reparatur und Renovierung der Instandhaltung des Grundstücks, einschließlich Landschaftsgestaltung oder Neugestaltung, Außenanstrichen, Außen- oder Parkplatzbeleuchtungen, Pflasterung oder Erneuerung, Überdachung oder Reparatur und Modernisierung von zentralen Sanitär-, Elektro-, Abwasser- und Klimaanlagen.

• Versorgungsunternehmen, Miete oder andere Kosten für die Wartung separater Leasing-Büroräume entweder on- oder extern.

Warum es wichtig ist, genau zu verstehen, welche CAM-Gebühren in Ihrem gewerblichen Mietvertrag aufgeführt sind

1989 mietete ich Industrieflächen, um einen Handwerksladen und einen Hobbyladen zu eröffnen. Der Park schien in einem guten Zustand zu sein und der Vermieter war ein Freund der Familie und kürzen die Miete um ein Drittel als Höflichkeit. Dies war der erste Industriemietvertrag, den ich unterschrieben hatte und der die Vorteile der CAM-Gebühren nicht voll und ganz zu schätzen wusste. Mit anderen Worten, ich unterschrieb ein verbindliches Rechtsdokument ohne eine Ahnung, was ich unterschreiben würde.

Ich wusste nicht, was ein Triple Net Lease war, nur dass ich es vermeiden sollte, einen zu unterzeichnen. Ich fragte den Vermieter, welche Art von Pacht ich unterzeichnen wollte und nie hörte ich den Begriff "Triple Net". Stattdessen wurde mir mitgeteilt, dass mein Mietvertrag CAM- und Verwaltungsgebühren hatte. Was ich damals nicht begriff, war, dass die Verwaltungsgebühren Steuern, Versicherungen und eine ganze Reihe anderer sehr teurer Kosten beinhalteten.

Nur einen Monat nach Beginn des Mietvertrags begann der Parkbesitzer mit umfangreichen Renovierungsarbeiten am Park, einschließlich der Umgestaltung der vorderen Einheiten, um mehr wie Einzelhandelsflächen zu erscheinen. Die Zeichen wurden geändert, das Gebäude wurde neu gestrichen, und einige strukturelle Änderungen wurden an der Vorderseite des Industrieparks vorgenommen.

Die Rechnung wurde unter allen Mietern geteilt, und obwohl ich eine sehr kleine Einheit hatte, war ich mit einem $ 5.000-Schein fest - mein Teil des Parks verbesserte sich, obwohl meine Einheit auf der Seite war und in keiner Weise direkt von irgendwelchen Verbesserungen profitierte . Andere Mieter wurden mit fast $ 20.000 Renovierungskosten belastet. Hätte ich den Mietvertrag sorgfältiger gelesen, hätte ich genug gewusst, um zumindest zu fragen, ob in naher Zukunft Upgrades geplant waren, und um zu sehen, dass das, was ich für einen einfachen Mietvertrag hielt, tatsächlich ein verschleierter Triple Net Lease war.

Zusammenfassung der CAM-Gebühren

• CAM ist ein Akronym für "Common Area Maintenance".
• Die CAM-Kosten werden anteilig auf die Mieter verteilt: Je mehr Quadratmeter ein Mieter mietet, desto höher ist der Anteil der CAM-Kosten, die er zahlen muss.
• CAM-Gebühren werden vom Mieter (Pächter) an den Eigentümer (Vermieter) gezahlt, um die Kosten für Gemeinkosten und Betriebskosten zu decken, und Vermieter können versuchen, eine Vielzahl ihrer Ausgaben als CAM-Gebühren zu berücksichtigen.
• Zu den öffentlichen Bereichen gehören im Allgemeinen Räume, die von allen Mietern genutzt, genutzt, genutzt oder gemeinsam genutzt werden, und fast immer Flure, Aufzüge und Treppenhäuser, Lobbys und öffentliche Toiletten.

• CAM-Gebühren können auch für externe Bereiche, wie Gehwege und Parkplätze, und in einigen Fällen auch für externe Einrichtungen erhoben werden.
• Für Betriebs- und Wartungskosten im Zusammenhang mit Nicht-Gemeinschaftsbereichen oder Gehältern können Verwaltungsgebühren erhoben werden, die auf einem Prozentsatz des CAM-Gebührensatzes basieren. Dinge, die keine wirklich üblichen Ausgaben und Ausgaben sind, werden von den meisten Mietern abgelehnt.
• Nicht alle Vermieter verlangen CAM-Gebühren, aber die meisten tun dies immer noch, insbesondere in gewerblichen Gewerbeflächen und Einzelhandelsleasing.

• Egal, was ein Vermieter Gebühren anruft, wenn Sie für Wartung, Steuern und Versicherungen bezahlen, ist Ihr Mietvertrag ein Triple Net Lease - das ungünstigste aller Mietverträge für Mieter.