Glossar der gewerblichen Leasing-Bedingungen: Gross-Up
Der Begriff "Brutto" bezieht sich in der Regel auf Full-Service-Leasing, manchmal auch als "Full-Service-Leasing" bezeichnet. Der Mieter zahlt feste Beträge für bestimmte Dienstleistungen zusätzlich zu einer Grundmiete für die tatsächliche Fläche, die er mit dieser Art von Leasing leasen wird.
Zum Beispiel könnte ein Vermieter für die Wartung des Gemeinschaftsbereichs zahlen, auch CAM-Kosten genannt, dann teilen Sie diese Gebühr durch die Anzahl der Bruttoquadratfuß in einem Gebäude und berechnen Sie jedem Mieter einen Betrag auf der Grundlage der Prozent der Quadratfuß er besetzt. Eine Bruttoklausel in einem Mietvertrag sieht vor, dass, wenn ein Gebäude zu weniger als 90 bis 100 Prozent belegt ist, der Aufwand für den anteiligen Betriebskostenanteil der Mieter bis zu diesen Prozentsätzen - 90 bis 100 Prozent - berechnet wird.
Die Bruttoleistung wird als zusätzliche Miete gezahlt und deckt in der Regel variable Ausgaben ab, die je nach Belegung und anderen Faktoren in einem bestimmten Monat steigen oder fallen können.
Die Vorteile von Gross-Up für Vermieter
Dies ist ein Fall, in dem Sie möglicherweise nicht erhalten, was Sie zahlen, wenn Sie der Mieter sind. Nehmen wir als Beispiel an, dass der Leo-Landwirt gerade ein Geschäftsgebäude gekauft hat. Tom Tenant ist der Erste, der Raum von ihm mietet. Tom mietet 10.000 Quadratmeter Ladenfläche. Das Gebäude umfasst 100.000 Quadratmeter. Tom mietet 10 Prozent des Gebäudes.
In einem grundlegenden proportionalen Szenario, das die variablen Kosten auf die Mieter verteilt, würde Tom 10 Prozent dieser Kosten bezahlen, weil 10 Prozent des Gebäudes ihm zugewiesen werden. Aber jetzt sagen wir, dass es Leo schwer fällt, andere Mieter zu finden, und dieser Stand der Dinge dauert noch ein paar Monate. Da es in Toms Mietvertrag keine Bruttoklausel gibt, muss Leo die Rechnung für 90 Prozent der Ausgaben bezahlen, die normalerweise von seinen Mietern bezahlt werden, nur weil es keine anderen Mieter gibt, denen er sie zuweisen kann.
Eine Bruttoklausel könnte es ihm ermöglichen, Toms Anteil auf 50 Prozent zu erhöhen, aber höchstwahrscheinlich auf 95 oder 100 Prozent, weil er der einzige Mieter im Gebäude ist.
Wie ist das fair?
Tom Tenant mag diese Vereinbarung nicht für fair halten, aber Tom ist in der Tat der einzige Mieter, der von den Dienstleistungen profitiert, die in diesen variablen Ausgaben enthalten sind. Leo Landlord profitiert nicht direkt davon, daher kann man sagen, dass es ungerecht ist, dass er 90 Prozent der Dienste, die nur Tom nutzt, bezahlen muss. Vielleicht besteht eine dieser Ausgaben darin, Überwachungskameras auf dem Parkplatz zu halten. Weil es keine anderen Mieter gibt, sind die einzigen Leute, die auf dem Parkplatz kommen und gehen, Toms Kunden, also scheint es vernünftig, dass Tom allein für den Service bezahlen sollte.
Lesen Sie das Kleingedruckte
Wenn Sie in Erwägung ziehen, einen gewerblichen Mietvertrag abzuschließen, lesen Sie das Kleingedruckte sorgfältig und schützen Sie sich, indem Sie ein paar zusätzliche Hausaufgaben machen. Wenn es dort tatsächlich eine Bruttoklausel gibt, stellen Sie sicher, dass die zulässige Erhöhung innerhalb vernünftiger Prozentsätze liegt. Wenn Tom für all diese Überwachungsausrüstung bezahlt, bedauert er wahrscheinlich, dass er nicht versucht hat, den Prozentsatz nach unten zu verhandeln. Der zulässige Prozentsatz sollte im Mietvertrag eindeutig festgelegt sein.
Außerdem hätte Tom erfahren, dass Leo es in der Vergangenheit schwer hatte, Mieter aus dem einen oder anderen Grund zu bekommen und zu halten, wenn Tom Leos Vergangenheit mit der Vermietung von Geschäftsgebäuden untersucht hätte. Oder vielleicht ist Leo nur unerfahren - dies ist sein erster Versuch einer solchen Investition, also könnte es ein wenig dauern, bis er es richtig gemacht hat. Wie auch immer, Tom möchte aus diesem Grund vielleicht keinen Mietvertrag mit Leo abschließen, der eine Aufstockungsklausel enthält - es ist wahrscheinlicher, dass er zu irgendeinem Zeitpunkt einer von nur wenigen Mietern in den Räumlichkeiten ist.
Wenn sieben Mieter 70.000 Quadratfuß von Leo leasen würden, wäre das Bruttoergebnis niedriger, im Grunde die Differenz zwischen 70 Prozent und 95 oder 100 Prozent, und diese Differenz würde auf alle sieben Mieter aufgeteilt.
Andere verwandte Begriffe
- Dreifache Nettolieferung
- Nettolease
- Vermietbare Quadratmeter
- Verwendbare quadratische Füße
- Ladefaktor