Warum der Raum, den du besetzst, nicht alles ist, für das du bezahlst
Gewerbliche Mietverträge werden nicht wie Wohnungsmietverträge berechnet. Wohnleasing kann die Gesamtfläche eines Hauses umfassen, aber die Miete basiert nicht auf Quadratmetern. Die monatlichen Mieten für Wohnimmobilien werden im Wesentlichen durch vergleichende Mieten in der Region bestimmt. In Gewerbeimmobilien wird die monatliche Miete auf verschiedene komplexe Arten berechnet, indem verschiedene Arten von Quadratfuß-Messungen verwendet werden.
Die Messungen, die bei der Bestimmung der Gewerbeflächenmieten verwendet werden, basieren auf Richtlinien, die von der BOMA International (Building Owners and Managers Association) festgelegt wurden, und gelten als Industriestandard in den gesamten Vereinigten Staaten.
Viele gewerbliche Mietverträge verwenden BOMA-Standards und berechnen monatliche Miete basierend auf "Mietbaren Quadratfuß", nicht auf Nutzbaren Quadratfuß. "Dies ist wichtig zu verstehen, denn wenn Sie einen Preis von 1, 25 $ pro verwendbaren Quadratfuß zitiert werden, könnte das sein, was Sie beenden für jeden Monat tatsächlich bezahlen.
Vermietbare Quadratmeter
Nutzbare Quadratfuß ist die Anzahl der Quadratmeter, die ein Mieter tatsächlich belegt. Aber es gibt andere Teile des Gebäudes, die alle Mieter nutzen oder von denen sie profitieren. Diese Teile sind als Gemeinschaftsbereiche bekannt und umfassen Flure, Treppenhäuser, Aufzüge und Lobbys.
Die Quadratmeterfläche für gemeinschaftlich genutzte Flächen wird anteilig auf alle Mieter aufgeteilt. Jeder Mieter zahlt einen Teil der Ausgaben des Vermieters für diese Gemeinschaftsbereiche.
Wenn diese Gebühren zu den verwendbaren Quadratfuß hinzugefügt werden, wird das Endergebnis "mietbare Quadratfuß" genannt.
Um die Dinge noch verwirrender zu machen, wird diese Praxis, die Gemeinkosten auf nutzbare Quadratmeter zu erhöhen, als "Lastfaktor" bezeichnet. Die Kosten für den Lastenfaktor erhöhen sich in der Regel jedes Jahr um einen von Mietsteigerungen für nutzbare Quadratfuß getrennten Satz.
Dies bedeutet, dass Sie möglicherweise jedes Jahr zwei Mieterhöhungen aushandeln müssen: einen für den Auslastungsfaktor und einen für die nutzbare Quadratfußmiete.
Ein Beispiel für die Berechnung vermietbarer Quadratfuß
Nehmen wir an, die Bürofläche, die Sie mieten, ist physisch 500 Quadratfuß (die nutzbaren Quadratmeter) kostet 1, 25 $ pro Quadratfuß. Ihre nutzbare Quadratfußmiete wäre $ 625 pro Monat (500 SF x $ 1, 25). Ihr Teil des Gemeinschaftsbereichs fügt jedoch weitere 100 Quadratfuß hinzu. Ihre Miete wird tatsächlich basierend auf 600 Quadratmetern berechnet, nicht die 500, die Sie tatsächlich belegen werden.
Einige Vermieter pauschalieren den Tarif für nutzbare Quadratmeter und Ihren Teil des Gemeinschaftsbereiches in eine Zahl (das ist normalerweise unfair gegenüber dem Mieter), aber die meisten berechnen einen anderen Preis pro Quadratfuß für nutzbare Quadratmeter und für Mietbeiträge im Gemeinschaftsbereich.
Fragen Sie nach einer Aufschlüsselung der nutzbaren vs. Mietflächenpreise
Bevor Sie überhaupt einen Platz sehen, fragen Sie am Telefon, welcher Preis für nutzbare Quadratmeter und für mietbare Quadratmeter berechnet wird, da dies einen großen Unterschied in Ihrer monatlichen Gesamtmiete darstellt. Und denken Sie daran, wenn Ihnen jemand sagt, dass ein Raum "1.500 mietbare Quadratmeter" ist, wird die tatsächliche (nutzbare) Größe des Raums kleiner sein.
Um Sie dazu zu bringen, eine Immobilie zu sehen, werden einige Vermieter Ihnen einfach den nutzbaren Quadratmeterpreis nennen, aber die vermietbare Fläche angeben. Diese täuschende Praxis lässt einen Raum größer und billiger erscheinen als er ist. Dann, wenn Sie auftauchen, finden Sie, dass der Raum, der am Telefon gut klang, tatsächlich außerhalb Ihrer Preisspanne und kleiner ist, als Sie dachten.
Während die meisten Makler ehrlich sind über die tatsächlichen Mietkosten per Telefon offen zu legen, geben sie immer noch die Größe des Raumes als vermietbare Füße - nicht als nutzbare Füße. Aber jetzt sind Sie schlau genug, genau zu wissen, was Sie dem Makler fragen müssen!
Die folgende Tabelle vergleicht die drei Arten von Quadratfußberechnungen, die in gewerblichen Mietverträgen verwendet werden. Einige Mietverträge werden einfach mit einem nutzbaren Quadratfuß berechnet, während andere den nutzbaren Platz einen Prozentsatz des gemeinsamen Bereichs hinzufügen, um so genannte mietbare Quadratmeter zu berechnen.
Quadratfußberechnungen
| Definitionen von Quadratfuß (SF) | |
| Begriff | Definition |
| Verwendbare quadratische Füße | SF von tatsächlich vom Mieter belegten Flächen. |
| Vermietbare Quadratmeter | Nutzbare SF + a% der SF der gemeinsamen Gebiete. |
| Große Quadratfüße | Total SF des gesamten Gebäudes. |
Zusammenfassung
Verwendbare Quadratfuß ist die tatsächliche Größe des Raumes, den Sie belegen werden. Vermietbare Quadratfuß ist immer größer, weil es nutzbare Quadratmeter plus eine zusätzliche Anzahl von Quadratfuß des gemeinsamen Bereichs enthält, die Sie nicht physisch belegen.
Vermietbarer Platz mit dem Ladefaktor ist der Preis, den Sie wissen möchten, denn dafür bezahlen Sie. Der "pro Quadratmeter Preis" für nutzbare Quadratfuß ist nur ein Teil von dem, was Sie jeden Monat bezahlen werden.